El Cap Rate, también conocido como tasa de capitalización, es un cálculo que indica la tasa de rendimiento que se espera alcanzar de una propiedad o inversión inmobiliaria. En otras palabras, el Cap Rate se utiliza para medir el rendimiento potencial del inversor en el mercado inmobiliario y/o para definir el valor a pagar por una inversión inmobiliaria.
¿Cómo se calcula la tasa de capitalización?
Para calcular la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria, se divide el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) de la propiedad por el valor del mercado actual. El ingreso operativo neto es el ingreso anual (esperado) generado por la propiedad (usualmente a través de las rentas) menos todos los gastos incurridos para administrar la propiedad, como el costo de mantenimiento regular, la administración del inmueble, los impuestos a la propiedad, entre otros. Es importante tener en cuenta que no existe una tasa de capitalización buena o mala, ya que depende en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.
Un error común al calcular el Cap Rate es hacerlo sobre el precio histórico de compra de una propiedad. Esto puede generar resultados poco realistas para propiedades antiguas que se compraron hace varios años a precios bajos o en el caso de una propiedad heredada, donde el precio de compra es cero. Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la tasa de capitalización que utiliza el precio de mercado actual es una representación más precisa.
Aprende a interpretar el Cap Rate
Es importante tener en cuenta que las tasas de capitalización pueden variar ampliamente entre diferentes propiedades e incluso en diferentes momentos para la misma propiedad, lo que puede reflejar diferentes niveles de riesgo asociados con cada inversión inmobiliaria.
Si analizamos la fórmula de la tasa de capitalización (Cap Rate = NOI / Valor de Mercado Actual de la Propiedad), podemos observar que su valor varía dependiendo de los ingresos operativos netos generados y la valoración de la propiedad.
Por ejemplo, dos propiedades similares en todos los aspectos, excepto por su ubicación geográfica, pueden tener diferentes tasas de capitalización. Una propiedad ubicada en una zona de alta demanda generará un alquiler más alto en comparación con otra propiedad en una zona de menor demanda, pero ese ingreso se compensará parcialmente por el mayor valor del inmueble, el costo de mantenimiento e impuestos más altos. Es por esto que la propiedad en una zona top tendrá una tasa de capitalización relativamente más baja en comparación con la segunda propiedad, debido a su valor de mercado significativamente alto. Sin embargo, una tasa de capitalización más baja no necesariamente es mala, ya que puede representar una perspectiva de rentabilidad asociada a un menor nivel de riesgo. Lo importante es tener en cuenta la estrategia y las implicaciones a la hora de invertir.
Ejemplo:
Imaginemos que un inversionista está considerando la compra de un edificio con un precio de venta de $1,000,000 de dólares y un ingreso operativo neto (NOI) de $80,000 dólares.
Para calcular la tasa de capitalización (Cap Rate) de esta inversión inmobiliaria, se divide el NOI por el valor de mercado actual del edificio. Si suponemos que el valor de mercado del edificio es igual al precio de venta, entonces la tasa de capitalización sería:
Cap Rate = NOI / Valoración de Mercado de la Propiedad = 80,000 / 1,000,000 = 8%
Esto significa que la inversión tiene una tasa de rendimiento del 8%. Es decir, el inversor puede esperar obtener un retorno anual del 8% sobre su inversión.
Si la tasa de capitalización de esta inversión parece atractiva en comparación con otras oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario, el inversor puede considerar comprar el edificio. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la tasa de capitalización no es la única métrica a considerar al tomar decisiones de inversión inmobiliaria y que la rentabilidad real puede verse afectada por varios factores, incluyendo la gestión de la propiedad y las fluctuaciones del mercado.
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